AXA Immoselect – Ad-hoc-Mitteilung vom 21.06.2013

AXA Immoselect verkauft niederländisches Portfolio

AXA Investment Managers Deutschland GmbH („AXA IM Deutschland“) gab heute den Abschluss von Verträgen über den Verkauf eines Großteils seines niederländischen Portfolios des AXA Immoselect („Fonds“) an einen Privatinvestor bekannt. Das Portfolio umfasst sieben Objekte. Der Kaufpreis beträgt 140 Millionen Euro und die Eigentumsübertragung findet voraussichtlich Anfang Juli 2013 statt.

Das Portfolio besteht aus sechs Büroimmobilien in B-Lage und einer Einzelhandelsimmobilie mit einer kurzen durchschnittlichen Mietdauer von rund sechs Jahren sowie eine Leerstandsquote von insgesamt 20 Prozent. Bei den Objekten handelt es sich im Einzelnen um:

 

  • den Mexx-Bürokomplex mit einer Fläche von 12.033 m² in 400 Johan Huizingalaan in Amsterdam;
  • ein Bürogebäude mit einer Fläche von 8.882 m² in Karperstraat in Amsterdam;
  • ein Bürogebäude mit einer Fläche von 6.985 m² im Stadtteil Monchyplein in Den Haag;
  • ein Bürogebäude mit einer Fläche von 27.629 m² in Eusebiusbuitensingel in Arnheim;
  • den Chelsea-Bürokomplex mit einer Fläche von 8.479 m² im Plaspoelpolder-Büropark in Rijswijk;
  • ein Bürogebäude mit einer Fläche von 18.878 m² in Hofplein 20 in Rotterdam;
  • das Suydersee-Einkaufszentrum mit einer Fläche von 13.927 m² in Dronten.

 

Die Transaktion ist das Ergebnis eines strukturierten Verkaufsprozesses, der mit Unterstützung von Cushman Wakefield in den Niederlanden durchgeführt wurde. Den Zuschlag erhielt das höchste Angebot für das Portfolio. Der Veräußerungspreis stellt einen Abschlag von 48 Prozent auf den Verkehrswert des Portfolios zum 20.06.2013 dar. Der Abschlag gegenüber einer unabhängigen „Red Book“-Bewertung vom 31.05.2013 in Höhe von 142,6 Millionen Euro beträgt 1,8 Prozent. Diese zusätzliche unabhängige Bewertung wurde von Colliers International durchgeführt, da die deutschen langfristig orientierten Bewertungen die kurzfristige Orientierung des Fonds aufgrund seiner laufenden Abwicklung nicht ausreichend berücksichtigen. Die Methodik des Royal Institute of Chartered Surveyors Red Book ist ein anerkannter internationaler Standard zur Bewertung von Immobilien. AXA IM Deutschland ist überzeugt, dass dieser den fairen aktuellen Wert der Objekte, besonders im Hinblick auf die Fondsabwicklung, die in einem begrenzten zeitlichen Rahmen umgesetzt werden muss, abbildet.

Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, wird sich das Fondsvermögen daher um rund 130 Millionen Euro verringern.

Wegen der aktuell schwierigen Situation am niederländischen Immobilienmarkt konnten die Objekte zuvor nicht veräußert werden. Mit dieser Portfoliotransaktion ist es dem Fonds nun gelungen, diejenigen Objekte zu verkaufen, die andernfalls im gegebenen Zeitrahmen nicht optimiert zu veräußern gewesen wären.

Das bedeutet eine Bruttoanfangsrendite von 12 Prozent, die damit im Bereich des Renditespektrums von 11 bis 17 Prozent liegt, das beim Verkauf von vier vergleichbaren Immobilienportfolios in den Niederlanden kürzlich erzielt wurde.

Da das Sondervermögen in einem Zeitraum von nur 3 Jahren abzuwickeln ist, war AXA IM Deutschland zu dem Schluss gelangt, dass ein sicherer Verkauf zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine sinnvollere Option für die Anteilseigner darstellt, als bis zum Ende der Kündigungsfrist zu warten (oder gar den anschließenden, von der BaFin verordneten Zeitraum von drei Jahren für Depotbanken), wenn kaum mehr oder nur noch sehr wenig Wertpotenzial besteht. Mit dieser Entscheidung trug AXA IM Deutschland sowohl den obengenannten Faktoren als auch der Tatsache Rechnung, dass nach den aktuellen Prognosen, die Aussichten für den niederländischen Immobilienmarkt auf kurze bis mittlere Sicht negativ sind. Das gilt vor allem für Büroimmobilien, wo ein großes Überangebot herrscht.

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