AXA Immoselect – Ad-hoc-Mitteilung vom 27.09.2013

AXA Immoselect – Ad-hoc-Mitteilung vom 27.09.2013

Verkauf von drei in Österreich gelegenen, gemischt genutzten Immobilien (eine in Salzburg und zwei in Wals) sowie einer in Frankreich gelegenen Büroimmobilie - Auswirkung auf den Anteilscheinpreis vom 27.09.2013

Sehr geehrte Damen und Herren,

infolge des Verkaufs des österreichischen Teilportfolios, bestehend aus den drei Immobilien:

• Salzburg, Carl Zuckmayer-Straße 1, “Grüner Wald”, ca. 5.900 m² Miet-, Nutzfläche verteilt auf die Hauptnutzungsarten: Hotel und Freizeit (Fitnesscenter), Restauration, Ambulatorium (Ärzte-Großpraxis), Einzelhandel (Fachmarkt) und Büro,
• Wals, „Shopping City Wals”, ca. 14.270 m² Miet-, Nutzfläche verteilt auf die Hauptnutzungsarten: Hotel, Freizeit und Gastronomie, Einzelhandel (Fachmarkt),
• Wals, „Wals Trade Center“, ca. 14.400 m² Miet- und Nutzfläche verteilt auf die Hauptnutzungsarten: Hotel, Handel und Büro,

sowie des Verkaufs der in Frankreich gelegenen Büroimmobilie:

• „Le Tropic“ im Pariser Stadtteil Issy-les-Moulineaux,

ist der Anteilspreis des Sondervermögens AXA Immoselect von 39,00 Euro (per 26.09.2013) um 53 Cent auf 38,47 Euro (per 27.09.2013) gesunken. Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilien auf die neuen Eigentümer sowie die Kaufpreiszahlungen erfolgte am heutigen Tag.

Im Detail:

Österreichisches Teilportfolio („Grüner Wald“, „Shopping City Wals“, „Wals Trade Center“)

Die drei österreichischen Immobilien waren Bestandteil eines aus insgesamt elf Immobilien bestehenden „Salzburg-Portfolios“, das im Jahr 2007 in das Sondervermögen übergegangen ist. Der zuletzt veröffentlichte Verkehrswert des heute verkauften Teilportfolios, lag bei rund 62,82 Mio. Euro.

Im Zuge des Verkaufsprozesses über einen Zeitraum von rund einem Jahr wurde eine Vielzahl von potentiellen Investoren direkt angesprochen. Letztlich kamen die Immobilien aber im Wesentlichen aufgrund ihrer gemischten Nutzungsarten mit Hotel, Gastronomie, Büro, Fitness- und einem Bowling-Center nur für einen sehr kleinen Investorenkreis in Frage.

Weitere wesentliche beeinflussende Faktoren waren unter anderem die mietvertraglichen Situationen die durch einen Leerstand auf Teilportfolioebene von ca. 18 % belastet sind. Darüber hinaus weisen die Miet­verträge (ohne Berücksichtigung der Hotelflächen) nur noch eine durchschnittliche Restmietdauer von etwas über einem Jahr aus. Die Hotelflächen haben zwar Mietvertragslaufzeiten von rund 14 Jahren, tragen jedoch nur ein Drittel zu den Gesamtmieteinnahmen bei. Insbesondere die mietvertragliche Situation der restlichen Flächen mit über dem Markt liegenden Mieterträgen führt aufgrund der zu erwartenden Mieteinbußen bei einer Anschluss- oder Neuvermietung zu einer deutlich verringerten Attraktivität für Kaufinteressenten und damit auch zu einem erheblichen Preisabschlag.

Zudem konzentriert sich seit der Finanzkrise die Nachfrage in Österreich fast ausschließlich auf absolute Spitzenlagen. Nur die Bundeshauptstadt Wien wird von internationalen institutionellen Investoren als Spitzenstandort betrachtet. Der geringen Nachfrage entsprechend stiegen die Ankaufsrenditen in allen anderen Lagen stark an, was unverändert anhält. Das ist auch der Grund, warum die Liegenschaften außerhalb dieser Region nur mit erheblichen Abschlägen handelbar sind.

Im Rahmen des Verkaufsprozess hatte das Fondsmanagement mit den Mietern Gespräche mit dem Ziel einer vorzeitigen Mietvertragsverlängerung geführt. Die Mieter waren jedoch nicht bereit ihre Mietverhältnisse vorzeitig zu verlängern. Darüber hinaus waren die Mieter nicht bereit ihre Mietverträge vorzeitig zu verlängern, so dass das Fondmanagement keine Möglichkeit sah die Ertragskraft der Immobilie zu steigern, um somit gegebenenfalls einen höheren Kaufpreis für das Sondervermögen AXA Immoselect zu erzielen.

Konkrete Angebote wurden teils für einzelne, teils für alle drei Immobilien abgegeben. Der erzielte Kaufpreis für das Teilportfolio liegt bei ca. 41 Mio. Euro. Der Käufer der Immobilien ist eine österreichische Privatperson.

Frankreich, Paris Issy-les-Moulineaux, „Le Tropic“

Die Ende des Jahres 2005 in das Sondervermögen übergegangene französische Büroimmobilie „Le Tropic“ liegt im Südwesten von Paris rund 500 Meter vom Ufer der Seine und rund 7 km vom Stadtzentrum entfernt. Die Immobilie verfügt über eine Mietfläche von rund 15.300 m² sowie 352 Pkw-Stellplätze. Als ein Teil der Vorbereitung für den anstehenden Verkaufsprozess konnte nach langer Verhandlung mit dem Mieter eine vorzeitige Mietvertragsverlängerung mit einer Laufzeit bis September 2021 erreicht und somit verhindert werden, dass der Mieter das Gebäude am Ende der regulären Mietvertragslaufzeit verlässt. Damit wurde eine wesentliche Voraussetzung für den Verkauf geschaffen. Der erzielte Kaufpreis liegt mit 77 Mio. Euro zwar mit ca. 3,8 % knapp unter dem im Januar 2013 festgestelltem Verkehrswert in Höhe von 80 Mio. Euro, dennoch hat die Immobilie über ihre Haltedauer im Portfolio auch aufgrund ihrer stabilen Mieterträge einen positiven Deckungsbeitrag geleistet.

Der Käufer ist eine französische Versicherungsgesellschaft, die in keinerlei gesellschaftlicher Verbindung zur AXA Gruppe steht.

Mit freundlichen Grüßen
Ihr AXA Investment Managers Team